在迎新送旧之际，大家挥手告别过去一年，在已结束的2020年，超过三分之二的日子，生活步伐沉闷，尽管如此，我们别无选择，唯有将黯淡的心情收拾好，转为抱持盼望的心，并迎接新一年到来，展望2021年，希望是前景明朗的一年。

大家在过去十多个月，已适应新常态运作，如今不要再有顾虑和不安，除了面对日常的工作与生活，或许也考虑探讨在今年，进行不一样的人生规划，又或者物色优质房产供投资，避免下一趟投资列车到站时，“好座位”（好的房产单位）已经不多。

未来两年 屋价料双位数成长

本地市场产业顾问预期，摆脱2020年房产市场步伐缓慢的一年，估计2021年市场将稳健复苏，预期将在2022年强劲反弹，在这之前，产业公司的报告预测，未来两年屋价增长率，预计可达双位数水平，累积增长率10.5至11.5%，或至少有8.5%的增幅。

虽然房产价格在2020年下跌，不过，欣慰的是，跌幅只在单位数水平，并非市场猜测的双位数跌幅，也许一些州属较差的地点情况则例外。

雪兰莪和吉隆坡房产需求保持殷切

这些年来，市场对首都吉隆坡和雪兰莪房产需求保持殷切，对许多国家来说，首都是政治、经济、文化、教育、旅游中心，一般来说产业保持稳定需求，不只需要房产，也包括商业产业，例如酒店（客房和会议室）、会展中心、办公单位、购物中心，以及普通的小商店，吉隆坡的情况也不例外。

在已结束的2020年，冠病疫情冲击多个领域与行业，不过，一旦疫情受控，各行各业将走上复苏轨道。一些已克服疫情的国家，展现欣欣向荣的情景，并且重拾过去积累下来的订单，足以显示经济将稳健复苏，当经济恢复成长，产业市场在带动之下，估计也将逐渐回扬，然后展现坚稳走势。

原本已在2019年结束的“购屋运动”（HOC）计划，在2020年暂停了5个月，为提升产业市场的购买兴致，加上冠病疫情冲击经济与产业市场，政府建议，从2020年6月1日恢复推行该项计划为期12个月，就是到2021年5月31日。在这项计划下，参与该项运动的发展商，提供购屋者至少10%的屋价折扣、免律师费与印花税优惠，有些产业计划的发展商，还包括附送购屋者屋内配备，例如厨房壁橱、冷空调设备等等。

买屋要放眼长期

严格来说，现阶段是一个可以考虑的购屋良机，购屋者如何从中获利？坦白说，放眼一些价格未被推高、坐落在理想地点的房产单位，这些都是可以设定为目标的选项。当一个热门地区的房产单位，经过市场景气期被逐渐炒高后，直到一个偏高水平，升值潜能将渐渐缩小，这个时候，投资者就会将目标转向其他房产计划。

因此，不要小看价格停滞不前的房产单位，只要所在地点理想，假以时日累积上扬潜能后，顺势搭上产业扬升列车，让之前选中该单位的投资者，赚了一些钱。

为何一些房产单位会被忽略？不同地点、原因各有不同，无可否认的一点，个别房产计划多数都有一些不足的地方，至今可以说市场上几乎没有一个房产计划，有条件获得满分的，最主要是看优势多，或劣势多，道理就是这样简单。

低密度的房产计划，例如公寓单位数目少、管理与服务费则多，不过，好处是人流比较不杂乱，一般来说，租金比高密度单位的公寓高一些，在这种情况下，可以排除想要租金便宜，入住人数众多的外劳客。

一位资深产业经纪说，他带客人看待售公寓，当时，房屋还住有外劳租户，一进屋内看到几个只围沙笼布的外劳，一间房至少住3至4个人，浴室情况更是糟透，迎面而来的是难闻的味道，房屋待售价大约20万令吉。除非迫不得已，否则最好不要纳入选择考量。坦白说，那样的环境，住久了对身心都不好。

相信大家都认同，买屋、卖屋是不容易的事，有时看中了一个理想的待售单位，虽然可能觉得价格适中，但仍想买中低水平的房产，结果许多时候就是因为算得太精准，以致了买了房屋不到几年，又想要换屋，因此，需要开始规划卖屋、再买屋的问题。

还有一种情况是有些年轻夫妇，心想700至800平方呎的单位已足够过二人世界，没想到不到5年，家庭成员增加了，开始觉得空间不足够，加上双方家庭有时亲人来访，更是觉得拥挤、拘束得很，顿时还感觉空间闷热。

因此，还是大面积房产理想一些，2020年初爆发的冠病疫情，提醒许多人将目标转向大面积单位，特别是居家工作频密，多了工作上需要的资料与文件，这时就会想到：如果这个家有多一个房间，那该多好，可以用作工作室，工作时需要参考的资料或一些文件，也可以稍微放整齐一些，不需要与家人挤在客厅。

买小屋不如买大屋

在一些先进市场，特别是欧西方国家的首都，就以英国的首都伦敦为例子，尽管屋价昂贵，可是产业买家的目光，开始转向选看至少有两个房的公寓单位，不是过去普遍接受的一房公寓，二房公寓的价格，一般可能比一房的屋价，需要多30至50%的水平，但他们选择规划购买。

买家转向二房公寓

为何会出现这种情况？原因很简单，冠病疫情催生居家工作模式，原本是到职场上班，可是，2020年情况改变了，估计在今后的日子，居家工作的模式将日益普遍，当然，也有一些行业是例外，好比较多时间是在手术房的医生、牙医，厨师等等。

产业顾问指出，投资房产或买来自住，在能力许可的情况下，最好是考虑大面积的单位，即使单身的上班族，或自雇人士，最好也要有600至700平方呎，一个300、不到400平方呎的单位，除了浴室有门之外，其他都是以开放概念设计，有朋自远方来，如何招待？只能约在外见面，更不用说留宿。

也许有些人会认为这样也好，不必忙于招呼朋友入住，但人总需要有朋友陪伴，有时自己独处一室，但不能常年这样，会变成孤僻族，不是理想的人生。

人生在世朋友可能不必多，但如果有超过一个好友，准备与小公寓业主深夜谈心，根本就很难办到。长久下去、亲人和朋友的往来将更稀疏。

小公寓无停车位难行

在大马位置理想的新产业计划，已有业者准备为一些单位的兴建，只提供大约300平方呎的面积，可能比酒店客房稍大一些。业者仿傚一些先进国城市的公寓计划，就是小面积的公寓单位，不获得停车位的分配，只能以租的方式泊车，对于土地尚且充裕的马来西亚，这样的趋势如果普遍，对房产投资者未必是好事。

本地大城市的发展商，都相当认可这样的趋势与规划，毕竟可以节省不少的开发成本，省下供泊车的空间，可以让发展商多建好多个公寓单位，这是不错的概念，只要有关当局批准这样的规划与建筑图，发展商都会欣喜接受。

话虽然这样说，在公共交通体系欠完善的马来西亚，目前仍知易难行，而且可能会影响销售业绩，许多有意购买服务公寓的产业投资者，在获告知没有车位分配，必须以月租方式获得泊车安排，几乎都选择放弃，如果是买来供投资，那么以日租支付停车费还合理，总之，这个概念尚未能获产业买家的认可与接受。

改善工地宿舍提高成本

从冠病疫情爆发至今，病例居高不下，当中绝大多数患者以工地外劳居多。调查发现，外劳住宿条件欠佳，成了冠病患者的高风险群。因此，房屋与地方政府部已宣布，准备草拟工地临时宿舍的标准作业程序，以改善建筑工人宿舍的条件。

这当然不是坏事，不过，发展商或建筑商的营运成本，自然相应增加，而且所有临时住宿的兴建，也必须向地方政府部门提出申请，在时间方面、开支方面，估计都会增加，期待房屋价格下跌的愿望，可能将会落空。

永久地契房产成卖点

本地知名房地产经纪公司预计，房产价格与租金在2020稍跌后，预计将在2021年开始回扬，然后在2022年取得单位数至双位数的增幅，不论是首都吉隆坡、雪兰莪、槟城、沙巴、柔佛、霹雳，估计走势相当接近，就是在2020年下跌后，2021年逐渐回升，随后在2022年稳健上扬。

今年房价有望回扬

从外国投资者的视角看大马的房产，最近几年，马来西亚的房地产价格，平均以5至8%的百分比增长，租金回报率则有6.2至7%，相当有吸引力，其中一些州属，租金回报率可能达到双位数的水平。

在马来西亚投资房地产，不论是本地人或是外国人，有机会购买到永久地契的房产，这是其中一个投资卖点，即使非永久地契房产，也有99年期限，比起一些国家的房产期限地契还长。

大马人对房产展望续乐观

那么本地人如何看大马的房产展望，坦白说，多数的大马人，对本地住宅房产保持乐观展望，在冠病疫情期间，由于一些待售房产单位比市价低，引起不少青年、壮年投资者的购买兴致。他们向银行了解贷款的详情，当中有自雇者、中上受薪阶层，银行贷款部增聘新的员工，以应付贷款业务增加的需求。

因此，并非各家公司都冻结聘请员工，有些专业人士，这个月辞职、下个月就到新公司上班，这些都是事实。

发展商求变  产业格局调整

大马房地产发展商会历届卸任会长曾经说过，最近这些年，产业发展商的赚幅，已没有十几、廿年前可观，营运成本上升、例如土地价格昂贵、迎合条规成本增加，还有加入这个行业的业者增多了，虽然是各有发展目标，但购屋者、产业投资者选择多，在一定程度上，对发展商的销售业绩造成冲击。

无论如何，发展商自然有求变的能力，他们调整产业发展的格局，从过去的单一产业计划，好比从只有住宅进步为三合一、五合一综合产业计划，如房产（公寓）、办公楼和购物中心，又或是住宅、办公楼或酒店、购物商场、学院及医院，这些发展格局，再次突出我国产业发展的道路，已经日趋成熟，而且百花齐放。

可规划长者住宿单位

在先进国或市场，兴建长者住宿单位正开始普及，我国已有这样的房产计划，但不普遍。

其实在一个产业计划里，可以穿插兴建一些长者单位，相信会有一定的需求。这些单位，主要是屋内有一些对年长者友善的设施，例如浴室多一至两支扶手，浴室门要订制，需要比一般的门宽大，方便万一有些年长者，需要借助轮椅进出浴室。

这是展望未来房产格局的趋势之一，我们不必继续观望，2021年就开始规划，特别是现代人寿命延长。根据马来西亚统计局发布的国人平均寿命相关报告，在2019年出生的婴儿，平均寿命是74.5岁，女婴的平均寿命预计是77.3岁、而男婴的平均寿命则预计是72.7岁。

日本人的人均寿命更长，当大马的社会日渐发展为先进城，相信国人的平均寿命将延长。根据一项调查报告指出，日本人以平均寿命83.7岁排名第一，瑞士以83.4岁排第二，新加坡则以83.1岁位居第三，这些都是先进国、先进城的例子。

人民普遍重视饮食的均衡，包括食水的卫生，空气的清新，节能、减碳的工作做得比较完善。

未来10年  吉隆坡迈向国际大都会

从2021至2030年，是大马首都吉隆坡迈向国际大都会的黄金10年，在这未来10年，吉隆坡将逐渐迈向大都会的道路发展，并打造成世界20个宜居城之一，估计经济将蓬勃成长，并成长为活跃的大都市。

迈向世界20宜居城

明显的，已经开跑几年的捷运一线，正在兴建的捷运二线，以及规划好的捷运三线，还有耗资数10亿令吉的鹅麦河与巴生河“生命之河”美化河流计划，这些都是提升大吉隆坡（GreaterKL）都会形象的基本设施。

在半岛南马的马来西亚依斯干达经济走廊，与新加坡只有一桥之隔，面积大约是3个新加坡，共有多个经济领域作为发展支柱，以扶持该经济走廊的发展。

资深产业经纪说，马来西亚多个州属的房产增值潜能良好，与其每月支付房屋租金，不如提早进行购屋规划，以目前的稍低屋价入市，长远来说，估计可以取得不错投资回酬，财务条件允许，有能力取得贷款者，不妨考虑放眼优质房产单位。

结语

回看马来西亚的产业市场，从70年代发展至今，半个世纪（50年）以来，屋价稳健上升，几乎鲜少停下来，假如是早期投资房地产，资产至今已翻了好多倍，放眼未来的日子，将进入下一个黄金10年，产业投资顾问预计，那将是马来西亚另一个投资产业的黄金10年。

产业顾问补充，只要市场还在，任何时候都是投资置产的好时机，只要是不投机、或是超负荷投资就可，所谓的产业市场不景气，其实只是软著陆、价位稍微调整。