一、NAPIC数据显示,2021年第一季度的住宅房产成交量共有5万2273间单位,较2020年第4季的6万200间下跌了13.2%。而相比2020年的同期数据4万7036间单位,则是上涨11.11%。
成交价值方面,住宅房产在2021年首季录得RM196.63亿的交易额,对比2020年第4季的RM208.87亿滑落了5.9%。相比2020年首季的住宅成交价值RM155.96亿,则是上涨26.08%。
这一波按季下跌的趋势主要是因为封锁措施限制了经济活动,加上受疫情影响许多企业没有派发花红、裁减员工薪金和消费者失业等原因,导致买家在2021年初普遍保持谨慎的消费态度,并把消费重点放在日常所需品上,暂时搁置买房计划。
此外,首季度也适逢农历新年期间,工作日较少,原本就是房市的交易淡季。从整体来看,2021年第一季度的房地产成交量达8万0694间单位,按季下滑11.6%;成交价值则按季下跌5.8%,录得RM361.19亿。
随着疫情日益严峻,马来西亚房价经历了2020年底的回升后,2021年初又开始了小幅的按季走跌趋势。
从NAPIC发布的2021年第一季初步数据可以看到,马来西亚房价指数(MHPI)从2020年第4季的201.2点微跌至200.3点;2020年同期则为199.7点。
此外,全国平均房价为RM432,220,比2020年第4季的RM434,013微跌0.4%,写下2020年疫情爆发以来最显著的按季跌幅。
在4个主要房市中,除了雪兰莪州Selangor的房价按季无变动外,吉隆坡KL、柔佛Johor和槟城Penang的房价,皆各别按季下跌了1.1%、1.2%和0.6%。
所有住宅类型的平均房价也陷入跌势。当中,半独立式和独立式住宅的平均房价按季下跌明显,分别降低0.7%和0.8%,达RM661,054和RM645,623。高楼住宅同样走跌0.7%,平均房价为RM339,039。至于排屋则按季回落0.1%至RM406,040。
二、房产滞销(property overhang)一直是大马房市长久以来所面对的问题。不过最新数据显示,住宅滞销情况在近年来已有所改善。
根据NAPIC的定义,房地产滞销overhang指的就是那些在开盘销售后9个月还无法卖出,并且如今已经完工、也已经获得有关当局的CCC认证可以入住的房地产单位。
根据NAPIC报告,2021年3月底的滞销住宅单位,从2020年12月底的2万9565间,下跌至2万7468间;滞销房屋价值也随之下跌,从RM189.2亿减少至RM184.8亿。
当中,多达58.1%或1万5947间滞销单位属于高楼住宅(比如flat、apartment、condominium这类公寓);排屋也有7056间或25.7%的overhang单位;其他类型的滞销住宅则占16.3%,达4465间。
数据表明,房价介于RM500,000至RM100万的住宅房产最不受市场青睐的,这个价位的滞销单位多达9408间,占整体的34.3%,总值RM64.4亿。
此外,27.7%或7611间的滞销单位,是房价介于RM300,000至RM500,000的中价位屋子,滞销总值达RM31亿 。
另有,有24.1%或6610间的滞销单位是来自RM300,000以下的可负担住宅,总值RM13.5亿。
至于房价超过RM100万的高档屋子,这些滞销的单位占3839间或14.0%,总值RM75.9亿。
三、柔佛Johor房地产滞销情况最严重
纵观马来西亚各个州属,滞销情况最严重的是柔佛州Johor,共有6001间单位滞销。其次是槟城Penang的4477间,经济重镇雪隆区则以3679间排在第3位。
另一方面,纳入商业房产(commercial property)类别的服务式公寓(serviced apartment),滞销单位按季微跌0.3%,共有2万3533间,总值RM201.2亿。
在服务式公寓当中,多达65.4%或1万5399间未售出单位的房价介于RM500,000至RM100万;而滞销最严重的地区同样是柔佛州Johor,共有1万6537间。
四、可负担房屋仍是主流
尽管马来西亚房地产市场景气低迷,但发展商仍然在2021年第一季共推出了5919间新住宅单位,当中以RM300,000以下的可负担房屋为主。
NAPIC数据披露,在新的住宅楼盘中,有地房产(landed property)占据62%或3669间单位,剩余的2250间或38%为高楼住宅。
当中,在2021年第一季已售出的新有地房产和高楼住宅楼盘,分别为805间和121间。从价格来看,RM300,000以下的可负担房产仍是市场主流,占新推出住宅的40%,共2369间单位。接着是RM300,001至RM500,000房产,占29.9%或1770间。
另有1752间(29.6%)新推出的楼盘的房价是介于RM500,001至RM100万,仅有28间(0.5%)为RM100万以上住宅。
五、吉隆坡KL新楼盘数量最多
在这段期间,吉隆坡Kuala Lumpur是2021年第一季全马最多新房屋楼盘推出的地区,共有1424间。其次是1253间的雪兰莪Selangor,森美兰Negeri Sembilan以769间排在第3,彭亨Pahang则以740间紧随其后。
在这些地区当中,由于森美兰和彭亨距离雪隆区并不远,房价比雪隆一带相对便宜,因此获得购屋者青睐,引来发展商进驻开发新项目。
申请房屋贷款是买房过程中的“必经之路”。根据国家银行BNM截至2021年4月底数据,2021年1月至4月期间的住宅房屋贷款申请和批准价值,自2月开始持续增加,反映了疫情下的马来西亚购房需求仍然稳定。
同时,马来西亚银行接收到的房贷申请,与所批准的房贷价值比例,依然维持在30至40%左右,显示银行在疫情期间依然持续提供贷款给买家。
马来西亚房地产市场目前正值疲软期,同时伴随着许多不确定因素,让买家普遍保持观望态度。
不过从另一角度来看,市场淡静表示购房竞争减少,房屋滞销意味着市场有更多选择,而房价低迷更能让买家“淘”到价廉物美的新家。
加上马来西亚政府延长了“拥屋计划”(Home Ownership Campaign,简称HOC)至2021年12月底,让买家享有房价折扣、豁免印花税等的购房优惠 ,帮助节省买房成本。
有鉴于此,目前的房市低迷期对买家来说,特别是低收入群体(B40)和中等收入群体(M40),正是难得的买房时机。