对大马产业市场来说,在已结束的2020年,的确是艰难的一年。不管怎样,产业顾问公司普遍认为,估计2021上半年走势稍微偏软后,2021下半年将步入回升轨道。
尽管疫情严峻,加上行管令2.0,促使产业领域相关业者对2021年产业市场展望保持谨慎乐观。但是他们普遍认为,产业仍是投资组合重要的部份,同时呼吁投资者/产业买家专注在理想地点的房产。
专注优质房产
对产业市场来说,最坏的情况是否已过去,暂时未有明确答案,关于房产市场的发展,大马房地产发展商会会长拿督孙兴存最近在产业论坛上指出,发展商尽所能提供最佳折价与回扣,其他与会产业顾问认为是理想、优质房产。在这之前,不可能轻易获较大幅度折价与回扣,因此当下是投资者专注首要地区、基本设施完善地点房产的时候,特别是靠近交通基本设施,有望取得资本增值、较佳租金回酬的房产。
在简述产业领域的现况时,Savills产业顾问公司预计,在接下来3年,大吉隆坡(Greater KL)的各类型产业——住宅、办公楼和零售单位,预计供应将相应增加,其中高楼房产在2023年之前将增加39.4%(10万零400个单位)、办公空间扬升9%(1150万平方尺)、零售单位上涨14%(947万平方尺)。
办公楼零售产业租金承压
鉴于零售产业和办公空间(年增大约1至200万平方尺)的吸纳率缓慢,加上市场基本面谨慎,因此办公楼和零售产业的租金正面临压力,由于新租约提供较低租金优惠,2020年首要办公楼的租金下跌5至10%,至于房产市场发展步伐保持平稳,市场对房产的购买力相对较强。
工业产业需求强大
不可否认的一点,工业产业是一个亮点领域。近年来,电子商务蓬勃发展,推动工业产业领域成长,位于加影/万宜/万挠的工业产业平均租金成长率强稳,比沙亚南/巴生的成长率较高,主要是前者靠近吉隆坡国际机场、租金较低、周边人口需求殷切。
与此同时,市场对工业产业强大的需求,也推高首邦市、沙亚南、巴生、万津、万挠/瓜拉雪兰莪一带工业地的价格。另外,市场对住宅区周边小型货仓的需求也相当增加,以更有效处理最后一里路送货设备的需求。
疫情无阻购兴
产业发展商除了提供可观折价与回扣,在推出新的房产计划侧重在体验生活的时尚格局,通过提供较大建筑面积单位,同时稍微调低每平方尺售价,让产业买家以同样的财务预算购买较大面积的房产,以显得更加物有所值。
新房产侧重时尚格局
这段期间,产业发展商推售房屋的脚步并未停下来,而是通过线上设备,让有潜能的产业买家浏览待售房屋,掌握一些关于新屋的资料,假如购买兴致增加,想在正式订购之前看一看实体示范屋,可以通过预约的方式安排。
因此,发展商在已结束的财政年取得不错销售业绩,2020年结束时普遍达到预期销售目标,即使达不到也与预定目标相距不远。
虽然市场上有些人认为,在疫情期间怎么可能有办法销售房屋?但实际情况反映,确实有不少人想要了解新推出的待售房产,显示有计划购置房产、打算投资房产其实大有人在,他们就在我们的工作或生活当中,有些人可能准备购买第三间房屋,前往银行了解贷款情况,只是他们暂时没有和亲友分享这些讯息。
折价+回扣催谷买气
2019、2020下半年至2021上半年,在一手市场,参与“拥屋计划”(HOC)的发展商提供购屋者至少10%的折扣,包括豁免律师费及印花税,或附送一些室内设备的优惠,最主要是符合发展商制定的条件,就是在订购房屋的几个星期或多少个工作日内,与发展商签署买卖合约即可享有这些优惠,进而引起一些产业买家的购买兴致。
在这些优惠配套中,发展商各有自己的销售配套、或创意销售计划,以便在市场上脱颖而出,让公司的现金流量不受影响,产业发展业务可以在营运的道路上保持平稳、继续向前。在复原行管令(RMCO)期间,建筑商恢复工地的建筑工程,发展商则陆续推出已规划好的产业计划,例如一个房产计划原本有3期,之前已推出第一和第二期,如今开始推出第三期工程。
假如是分层产业,好比服务公寓或共管公寓,准备兴建3座,疫情前已推出第一或第二座,接下来将推出第三座,有些计划也称为A、B及C座。当发展商开始进行产业销售活动时,主要是通过市场部的销售人员或有合作的产业代理公司,大家尽最大努力促销房产单位,期待为公司带来较佳的销售业绩。
在这些促销活动中,发展商普遍提供10%折价、免律师费及产业印花税,或附送室内设备等优惠,寄望在目前较淡静的产业市场能掀起一股购屋热潮,以便对公司的销售业绩有所帮助。
买屋换屋 倾向大单位
从以前到现在,不论行情理想或欠佳,都有人在市场上物色待售房产。最近产业市况比较偏软,可以说倾向买家的市场,当然对买家比较有利。因此,一些有潜能的购屋者或有条件的投资者正在探讨、或已经开始搜寻待售房产。在这些购屋者/投资者当中,有不少人的目光转向面积较大的单位,毕竟这样的机会并不多。
这些搜寻者之中,有些是提升房屋拥有者,也有些是已婚首购族,为何需要较大面积的房产?因为与父母同住,建筑面积较大的单位,可以提供一家人较大的活动空间,他们可能是从公寓转向双层排屋,或是从双层排屋转向半独立洋房,在巴生河流域类似情况相当普遍,当中也有些是从地点较差的转向地点较佳的房产。
面积大单位 居住空间宽敞
实力产业经纪公司总裁陈建业表示,一个较大面积的房产单位,例如至少在1200至1500平方尺,居住空间比较宽敞,感觉自然比较舒适。许多时候,小面积的房产单位,如果家庭成员多,例如5至7个人,在一个窄小的空间可能比较容易摩擦或起冲突,这样的看法并不夸张。
举个例子,客厅摆放了一套中型沙发、电视橱,可能只剩下足够一个人行走的通路,或者是房间摆放了睡床、要摆放桌椅就会出现妨碍活动的问题,这将会让人感到很烦恼。
此外,小面积单位的房产单位,厨房空间也非常窄小,可能只够一个人在里边使用,非常不方便。结果是:花了数十万令吉购买了一个房产单位,空间却不够使用,倒不如多加数万令吉购买一个面积较大的单位,在使用室内空间感觉方便多了。
最近这些年,由于土地价格昂贵,发展商善用土地、充份使用容积量,基本是单位数目多,假如是低密度房产,售价则比较昂贵。如果是在2020年订购,可能要等到2023年才看到新屋建成,假如是不急于搬进新屋,购买一手房产是不错的选择;假如相反情况,那么不妨从二手市场物色房产,说不定可以买到不错的单位。
非永久地契 交易较耗时
行管期间,发展商提供购屋者订购房屋的条件,也比过去宽松,例如只需缴付1000或2000令吉就可以预订一个单位,不像过去产业市场好景时可能需要5000令吉或是产业售价的1至2%。坦白说,今天购买房屋比过去面对的条件宽了许多。
在产业转手市场,目前也有许多待售房屋,有意购买或投资的买家可以清楚看到房屋的状况,敲定交易、签署买卖合约后,继续办理所需的手续。
从购买到完成交易,最宽松的计算(纳入出现问题耗去一些时间),估计6个月内可以拿到房屋锁匙,前提是房屋坐落在永久地契的土地上。如果购买到不必装修的房屋,还可以省下装修费、跟进装修工作进展的时间与精神,只要转售价合理或比市价稍低,这样的房产单位是可以考虑的。
为何说前提是房产单位坐落在永久地契的土地上?因为如果是在非永久地契的地段,交易的完成需要比较长的时间。在交易之前,卖主需通过代表律师向有关当局提出申请,寻求交易可以获得批准,一般需要几个月的时间,在获得获准后,3+1个月的交易完成时间才开始计算。
假如交易是在签署买卖合约日计算起的3个月内完成,买方不需缴付卖方利息,第四个月属宽限期,需要缴付利息,以买卖合约写明的利率计算。
买家选择多 议价空间大
产业顾问公司补充,目前银行贷款利率处于偏低水平,发展商积极促销房产单位。这段期间,房产卖方、产业经纪公司之间竞争相当明显,加上政府推行拥屋计划及在该项计划下的激励措施,为潜在购屋者提供不错的选择,而且买方拥有较大的议价空间,这期间毕竟是买家的市场。
话说回来,在这段日子由于面临不确定因素的影响,一些受薪者、自雇者的收入出现不稳定情况,准备购买房屋的市民可能也会有疑虑或保持谨慎态度,主要是房产市场选择较多,基本上人们不需担心没有选购的机会。
不过,无可否认的是,好地点的房产单位选择还是不多,即使是有业主准备脱售,在相当短的时间内理想房产单位就会被买掉,特别是假如业主(卖方)的求售价比市价稍低,交易很快就可以敲定,这是不容质疑的事实。
振兴措施 提振房市
与全球多个国家一样,大马经济受到疫情影响。这次疫情促使各相关政府采取措施,以阻断疫情扩散,许多领域的经济几乎停摆。大马2020年第二季国内生产总值(GDP)出现双位数跌幅,萎缩17.1%,在经济重新启动后,第三季经济萎缩幅度缩小至2.7%,明显大有改善,估计大家都感到欣慰。
在这段期间,大马房产交易显示减少,在一手和二手市场情况相近,不过政府推出振兴产业市场措施后,情况开始好转,并有回温的迹象。产业顾问公司较早前指出,2021年大马经济将逐渐改善,房市可从复苏中获益,尽管在新常态下复苏步伐缓慢,但形势仍将会好转。
除了经济形势好转,公共卫生体系也将同步改善,人们的购屋意愿逐渐上升,支撑房产交易活动稳健增长。尽管如此,由于人们还在逐渐适应新常态,因此复苏的趋势相信是循序渐进的。
结语
产业顾问认为,财力条件好、未来收入保持稳健、有条件获取银行批准贷款、有能力应付每月的房贷分期,这个期间敲定购屋计划应该是明智之举。因为待售的房产单位,特别是质量较理想的会比之前较多一些,在之前基本上是可遇不可求。